张玲说法|城镇居民可继承农村宅基地?深圳律师:并非新规
2020-10-25 20:58
来源: 深圳新闻网
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张玲说法|城镇居民可继承农村宅基地?深圳律师:并非新规

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农村宅基地可被城镇居民继承并非新规。

见圳客户端?深圳新闻网2020年10月25日讯(记者 张玲)近日,有部分自媒体以“重磅”“新规”为关键词报道了自然资源部对十三届全国人大三次会议第3226号建议作出的答复。该答复明确:农民的宅基地使用权可以依法由城镇户籍的子女继承并办理不动产登记。

答复原文如下:关于农村宅基地使用权登记问题。农民的宅基地使用权可以依法由城镇户籍的子女继承并办理不动产登记。根据《继承法》规定,被继承人的房屋作为其遗产由继承人继承,按照房地一体原则,继承人继承取得房屋房屋所有权和宅基地使用权,农村宅基地不能被单独继承?!恫欢羌遣僮鞴娣叮ㄊ孕校访魅饭娑?,非本农村集体经济组织成员(含城镇居民),因继承房屋占用宅基地的,可按相关规定办理确权登记,在不动产登记簿及证书附记栏注记“该权利人为本农民集体经济组织原成员住宅的合法继承人”。

有网友心动了:我是不是要回家问问爷爷奶奶在老家留下了什么房产?这是新规吗,它对我们有怎样的影响?本期张玲说法,我们就来一探究竟。

记者问了一圈深圳律师中四位资深律师,包括信荣律师团队张茂荣律师、华商律师事务所周争锋律师、广东丹柱律师事务所颜宇丹律师和广东耀文律师事务所张爱东律师,他们都给出了肯定的回复:不是新规。自然资源部的答复只是厘清了人们的误区而已。

“房地合一”是原则宅基地使用权随房屋使用权一同转移

信荣律师团队张茂荣律师告诉记者,最近上了热搜的这条热点,来自2020年9月9日自然资源部官网公布的《对十三届全国人大三次会议第3226号建议的答复》,其中第六条“关于农村宅基地使用权登记问题”,因表示农村宅基地可由城镇子女继承办证,被广为流传炒作并上热搜。

“客观地说,自然资源部的该答复意见存在被自媒体过度放大、被市民误为新规的情况?!闭琶俾墒ㄒ樽悦教濉吧俚惚晏獾场?,他说,房子不是空中楼阁,建设必须占用土地,“房随地走,地随房走,房地合一”是房地产流转过程中一贯遵守的原则,过去是,现在是,将来也是。他认为,引发舆论关注的原因在于我国农村尚未完成“不动产统一登记”,相信未来随着房地一本证,这类误解会随之消失。

具体到农村宅基地使用权,虽具有特定身份属性,但也必须和其上盖房屋所有权权利合一。农村房屋权利人死亡后,该房屋属于其合法遗产范围,按《继承法》规定,无论继承人是农村还是城镇户口,均享有继承权,而继承房屋后,房屋所占土地使用权——农村宅基地使用权权利自然随房屋权利转移到继承人名下,这是自然而然、顺理成章的事。

张茂荣律师强调说,过往行政法规、司法实践也都是按城镇居民继承农村房屋随之继承农村宅基地使用权执行的。司法实践处理农村宅基地上房屋继承纠纷案件,也是遵循上述规定执行的?!盎谎灾?,该答复意见并无任何新意!”

那么,农村宅基地房屋倒了,城镇居民的继承人可以在土地上申请重建新楼吗?张茂荣律师回应说,农村宅地基虽然可以随同地上房屋由城镇居民继承,但与城镇商品房继承还是存在本质区别?!袄砺凵纤?,如果房屋倒塌灭失导致有地无房,则因宅基地使用权不是城镇建设用地,城镇居民不是宅基地使用权法定主体,理论上说城镇居民身份的继承人无法通过审批使用宅基地重建房屋,而城镇建设用地则可能通过审批重建?!?/p>

现有法律法规未做任何改变农村宅基地和城镇建设用地有本质区别

“这个自然资源部的明确答复实际上并没有对现有法律和行政法规做任何改变,只是解决了人们的误区问题”。广东耀文律师事务所主任张爱东分析说,农村宅基地的使用权虽然必须由本集体组织的成员(本村民)享有,但在行使宅基地使用权后,地上形成的房屋所有权,是可以发生继承的。而根据“房地一体化”原则,房产发生继承,宅基地的使用权也将一并流转。因此,农村房产因继承导致的流转问题,实际上是我国特有的土地制度与”房地一体化“原则的矛盾。允许非集体组织成员身份的子女继承并登记为权利人,则是城镇化进程中解决这一矛盾的一种方式。对于这一点,人们始终存在误区。自然资源部的答复是回应人们的误区的答案。

华商律师事务所周争锋律师告诉记者,这是贯彻土地一体化的原则的体现。深圳是最早实行房地一体化登记的地方,最早可以追溯到1989年。在2015年以前,除了深圳、青岛等个别地方以外,很多地方的房产产权信息登记在两个证件上,一个是国有土地使用权证,一个是房地产证。2015年国家进行了房产证的改革,统一变成了不动产权证,从形式上要求全国各地都要房产和土地合并发一本证?!罢饩褪悄阍诩坛信┐逭厣系姆孔拥氖焙?,也可以去办理该房子依附的土地使用权证的依据。但是,你之所以拥有集体土地的使用权,因为你有土地上的房子的所有权,该土地使用权所有权人是集体,你是免费使用土地使用权。依附这个土地上的房产所有权灭失以后,通俗的讲,就是倒塌以后,如果你不是村集体成员,集体土地使用权将不复存在?!?/p>

周争锋律师说,如果在城市,你有国有土地使用权,那么即便是上面的房子倒塌了,房子的物权灭失了,但是国有土地使用权期限还没有到,理论上还可以在原有的土地上重新申请翻新。

自然资源部的答复是在既定框架下作出的

广东丹柱律师事务所主任颜宇丹律师表示,需要跟各位网友厘清一个误区:有人认为自然资源部的答复就是确定了农村宅基地使用权可被单独继承,“不能这么理解”。

她说,《物权法》第一百五十三条规定:“宅基地使用权的取得、行使和转让,适用土地管理法等法律和国家有关规定?!薄锻恋毓芾矸ā返诹醯谝豢罟娑ǎ骸芭┐宕迕褚换е荒苡涤幸淮φ?,其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准?!?/p>

《继承法》第三条第二项规定:“遗产是公民死亡时遗留的个人合法财产,包括:(二)公民的房屋、储蓄和生活用品;”根据《土地管理法》的上述规定,宅基地由村民按户申请使用,实行一户一宅,宅基地使用权属于该户内家庭成员共同共有,户内某个家庭成员死亡,如果户未消灭,此时并不发生宅基地使用权的继承问题,宅基地使用权仍归其他家庭成员共同拥有。如果户已消灭,则只能根据房地一体原则,宅基地使用权因继承人继承宅基地上的房屋使用权而随同被继承。而继承人既可以是城镇户口,也可以是农村户口。

2011年11月10日发布的《国土资源部、中央农村工作领导小组办公室、财政部、农业部关于农村集体土地确权登记发证的若干意见》第六条规定:“……已拥有一处宅基地的本农民集体成员、非本农民集体成员的农村或城镇居民,因继承房屋占用农村宅基地的,可按规定登记发证,在《集体土地使用证》记事栏应注记‘该权利人为本农民集体原成员住宅的合法继承人’”

“由此可见,在《物权法》《土地管理法》《继承法》确定的框架下,宅基地使用权仍然不能被单独继承。因此,自然资源部的上述答复仍是在既定的框架下作出的?!?/p>

张茂荣律师。

【关于张茂荣律师】

张茂荣律师是信荣团队首席律师,房地产争议解决专家。

执业领域:房地产、小产权房纠纷,涉房家事,城市更新等。

周争锋律师。

【关于周争锋律师】

周争锋律师是广东华商律师事务所律师,自2009年执业以来一直从事深圳市二手房交易诉讼和非诉讼研究,具有十余年的执业经验,熟悉并精于二手房法律事务,撰写了多篇关于二手房业务的法律实践文章,对房地产法规政策、市场行情具备敏锐的判断和独立见解。

张爱东律师。

【关于张爱东律师】

张爱东律师2013年毕业于中国人民大学法学院,目前是广东耀文律师事务所主任。张爱东律师主要从事民商事诉讼业务,先后担任深圳安吉尔集团商标维权案、香港屹峰集团“木九十”、“Wakeup"眼镜品牌商标维权系列案的主办律师,同时还代理苏炳添、张培萌、谢震业、刘翔、葛优等提起肖像权、名誉权侵权诉讼,并代理多宗劳动者维权仲裁诉讼案件及房屋买卖等传统民诉案件,涉猎范围广泛。

颜宇丹律师。

【关于颜宇丹律师】

颜宇丹律师是广东丹柱律师事务所主任,中国政法大学在职法学博士,深圳市律师协会宣传委员会副主任、房地产法律专业委员会委员、实习律师面试考官、《深圳律师》杂志编辑兼特邀撰稿人、著《婚房保卫战》等书。

[编辑:孙逊]